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Rechtsprechung: Wer ist schuld am Schimmel im Haus?

Erfahrene Experten mit Bewertung und Schimmelsanierung betrauen

Schimmel
 
Ob Handwerker, Sachverständiger oder Immobilienverwalter - sie alle beurteilen Schimmelbefall im Haus. Und es bleibt nicht bei bauphysikalischer oder technischer Bewertung. Oft soll auch geklärt werden, ob Gesundheitsgefahr besteht und wer schuld ist. Hausbesitzer sollten sich immer einen fachkundigen Experten suchen, bevor durch falsche oder unzureichende Beratung ein langwieriger Rechtsstreit folgt. Experte Frank Frössel klärt auf.
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Hausbesitzer, Mieter und Sachverständige sollten sich bewusst sein, dass bei Schimmelpilzbefall im Haus oder in der Wohnung durch eine falsche oder unzureichende Beratung ein langwieriger Rechtsstreit ausgelöst wirdFoto: ARGE Baurecht / DAV

Schimmel im Haus - wer ist denn nun schuld?
Bei der Frage nach der Schuld am Schimmelbefall ist es üblich, die Ursache schnell beim nicht ausreichenden Lüften oder an baukonstruktiven Mängeln festzumachen. Der Hauseigentümer nimmt gern zur Kenntnis, dass der Schimmelpilzbefall wohl durch die nicht ausreichende Lüftung des Mieters verursacht wurde. Für den Mieter wiederum scheint die Sache klar zu sein, wenn baukonstruktive Mängel am Haus vermutet werden. So kann er die Miete mindern oder im Einzelfall aus der Wohnung ausziehen. Im Extremfall werden sogar Schadenersatzansprüche gestellt, um sich das gesundheitliche Risiko "vergüten" zu lassen.

Dabei ist die rechtliche Betrachtung deutlich komplexer, als sie in der Praxis oft dargestellt wird. Dies hat unter anderem mit den jeweils bestehenden Rechtsverhältnissen zu tun. So besteht nicht nur eine rechtliche Beziehung zwischen Vermieter und Mieter, sondern auch zwischen Käufer (Vermieter) und Verkäufer (Baufirma oder Bauträger). In dem Zusammenhang spielen dann unter Umständen Gewährleistungsfristen eine Rolle und die Frage, wann der Schimmelpilzbefall aufgetreten ist und welche Ursachen dieser hat. Denkbar wäre zum Beispiel eine zu hohe Restfeuchte nach dem Einzug in einen Neubau oder sanierten Altbau. Auch wenn die Ursache relativ klar erscheint, kommt es darauf an, was die Vertragsparteien vereinbart haben und wer für den zu schnellen Einzug verantwortlich ist. Der Hinweis auf die zu hohe Restfeuchte wird vom Bauträger oder neuen Eigentümer gerne "überhört". Ein späterer Einzug führt zu Mietausfällen, eine technische Bautrocknung würde den Bauablauf verteuern. Also wird darauf vertraut, dass der neue Mieter schon ausreichend lüften und die Wohnung "trocken wohnen" wird. In der Praxis ist es üblich, eine erhöhte Baufeuchte auf den Mieter abzuwälzen und von ihm ein angepasstes Heiz- und Lüftungsverhalten einzufordern. Dem widersprach unter anderem das Landgericht Wuppertal (LG Wuppertal 10 S 22/02) und sieht in dieser "Auflage" des Vermieters einen Mangel der Mietsache. Selbst, wenn der Vermieter vor dem Einzug den Mieter auf die erhöhte Restfeuchte hinweist, sind sich die Gerichte in der Mangelfrage nicht einig. Überwiegend wird die Auffassung vertreten, dass eine Mietminderung in den ersten drei bis sechs Monaten aufgrund des erhöhten Heiz- und Lüftungsaufwandes gerechtfertigt ist.

Beweislast bei Schimmelbefall fällt meistens dem Hausbesitzer oder Vermieter zu
Bei einem Rechtsstreit geht es immer auch um die Frage der Beweislast. Die Gerichte handhaben diesen Punkt sehr unterschiedlich. Vor allem, wenn sich die Ursachen für den Schimmelbefall auch durch ein Sachverständigengutachten nicht eindeutig klären lassen. So zeigt ein Blick in die Rechtsprechung, dass entweder der Mieter den Beweis für den von ihm behaupteten Mangel zu erbringen hat oder der Vermieter die Mangelfreiheit seiner vermieteten Wohnung beweisen muss. Zu diesem Punkt hat der Bundesgerichtshof grundsätzlich Stellung bezogen: "Die Darlegungs- und Beweislast für einen Mangel der Mietsache ist nach Verantwortungsbereichen verteilt: Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters. Hat er diesen Beweis geführt, muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat. Behauptet der Mieter, die Mietsache sei nach Reparaturversuchen des Vermieters immer noch mangelhaft, so trägt der Vermieter die Beweislast für den Erfolg seiner Mangelbeseitigungsmaßnahmen." (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 01.03.2000/ XII ZR 272 / 97 (NJW 2000, 2344 = NZM 2000, 549)

Diese Grundsatzentscheidung wirkt sich in erster Linie für den Hausbesitzer beziehungsweise Vermieter nachteilig aus. Liegen Mängel dennoch vor oder können bauliche Mängel aus Sicht des Gerichtes nicht ausgeschlossen werden, steht dem Mieter ein Anspruch auf Mangelbeseitigung und Mietminderung zu (§ 535, 536 BGB). Bei der Mangelbeseitigung stellt sich in Abhängigkeit der Schadensursache oft die Frage, welcher Umfang geschuldet ist. Dies lässt sich am Beispiel von unzureichender Wärmedämmung und/ oder Wärmebrücken erklären, die zu einer Kondensation auf der Innenseite führen. Eine nachhaltige Mangelbeseitigung ist durch eine "Pinselsanierung" nicht möglich - egal ob hierfür biozide Anstriche oder hoch alkalische Beschichtungen verwendet werden. In dem Fall kann ein baulicher Mangel nur durch eine aufwändige Modernisierung (Anpassung an heutigen Feuchte- und Wärmeschutz) beseitigt werden. Konkret heißt dies, dass ein Wärmedämm-Verbundsystem aufgebracht werden muss. Kommt es zur schimmelpilzbedingten Mietminderung, versucht der Vermieter oftmals mit dem Alter des Hauses zu argumentieren und der Aussage, dass das Haus zum Zeitpunkt seiner Errichtung den damals anerkannten Regeln der Technik entsprochen hat. Da es keine Nachrüstpflicht für Hauseigentümer gibt, kann der Hauseigentümer / Vermieter nicht zur nachträglichen Wärmedämmung gezwungen werden. Trotzdem liegt ein Mangel der Mietsache vor.

Nachrüstpflicht für Hausbesitzer bei Schimmel?
Eine Nachrüstpflicht für Hausbesitzer wird unabhängig von der Frage gesehen, ob zum Zeitpunkt des Neubaus die allgemein anerkannten Regeln der Technik wie zum Beispiel der DIN 4108 eingehalten wurden. "Beim Auftreten von Feuchtigkeitsschäden in einer Mietwohnung ist es für das Vorliegen eines Mangels im Sinne des § 536 BGB unerheblich, ob die zur Neubauzeit geltende Vorschrift der DIN 4108 – Wärmeschutz im Hochbau – eingehalten wurde." (Landgericht Lübeck, Urteil vom 20.11.1981/ 6 S 336/ 81) In einem weiteren Urteil wird ausgeführt: "Liegt der vom Sachverständigen ermittelte Wärmedurchlasswiderstand der Außenwände bereits unter dem im Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung geforderten Mindestwert der DIN 4108, liegt ein eindeutiger Baumangel vor. Lässt sich zu dem an Hand der Heizkostenabrechnung ein überdurchschnittlicher Heizverbrauch des Mieters belegen, kommt es auf die Frage, ob sich der Vermieter auch die Nichteinhaltung der heute gültigen Mindestdämmwerte der DIN 4108 zurechnen lassen müsste, nicht mehr an." (Amtsgericht Bremerhaven, Urteil vom 10.06.1998/ 53 C 2533/ 96. Diese Auffassung wurde von weiteren Gerichten bestätigt. "Die Ursache für die Kondensat- und Pilzbildung sieht das Gericht in einer den heutigen Anforderungen nicht mehr genügenden Wärmedämmung der Wände, an deren kältesten und am wenigsten belüfteten Stellen sich hier in besonderem Maße Tauwasser niederschlägt. Zwar lässt sich kein Baumangel im eigenen Sinne feststellen, denn nach den zuverlässigen Ermittlungen des Sachverständigen sind die Außenwände entsprechend den 1964/ 65 geltenden DIN-Vorschriften ausreichend wärmegedämmt. Jedoch sind nach zutreffender Auffassung Fehler der Mietsache nicht nur solche Mängel, mit denen die Mietsache selbst behaftet ist, sondern auch tatsächliche Zustände und Verhältnisse, die mit ihr zusammenhängen und die sie in ihrer Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigen. Im vorliegenden Fall haben sich an den zur Nordwestseite gelegenen Räumen solche Verhältnisse herausgebildet, wenn – bei an sich noch normgerechter Wärmedämmung – insbesondere in der kälteren Jahreszeit beim normalen Wohngebrauch so hohe Temperaturunterschiede auftreten, dass übermäßig entstehendes Tauwasser zu Pilzkulturen dieses Ausmaßes führt." (Amtsgericht Hannover, Urteil vom 24.08.1981/ 5 C 14/ 80, insoweit bestätigt vom LG Hannover WM 1982, 183), OLG Celle RE WM 85,9 und LG Köln WM 90, 547).

Schimmel im Haus: Rechtliche Diskussion um neue Fenster und Platzierung der Möbel
Ebenfalls immer wieder wird sich mit dem Einbau neuer (und dichter) Fenster auseinander gesetzt und der Frage, ob der Mieter sein Lüftungsverhalten anpassen (erhöhen) muss. Ein Dauerthema ist die Frage, ob ein großer Schrank an der Außenwand des Hauses platziert werden darf. Es ist allgemein bekannt, dass in Folge dessen eine Hinterlüftung nicht möglich ist und ein Schimmelpilzbefall begünstigt wird. So klar, wie die allgemeine Auffassung darüber ist, so klar lesen sich Gerichtsurteile mit entgegen gesetztem Wortlaut. So stellen sich die Landgerichte (z. B. LG Hamburg Az.: 311 S 88/ 96 oder LG Düsseldorf Az.: 24 S 242/ 94) auf die Seite des Mieters. "Wenn eine Schimmelpilzbildung in der Wohnung nur zu vermeiden sei, indem Schränke überhaupt nicht an der Außenwand oder nur erheblich davon abgerückt stehen dürfen, seien die Zimmer nicht mehr uneingeschränkt gebrauchstauglich", so z. B. das LG Hamburg. "Das Aufstellen von Möbeln in einer Mietwohnung darf keiner Beschränkung unterliegen." Und weiter: "Ein Mieter kann seine Möbel direkt an der Außenwand einer Wohnung aufstellen. Bildet sich dann Schimmel an den Möbeln, haftet der Vermieter für den Schaden", so das LG Mannheim, Urteil vom 14.02.2007, Az.: 4 S 62/ 06). Dies sei auch deshalb ein Mangel, weil die Wohnfläche dadurch verringert werde. Mieträume müssten so beschaffen sein, dass sich bei einem Wandabstand der Möbel von nur wenigen Zentimetern Feuchtigkeitsschäden durch Tauwasserniederschlag nicht bilden könnten (so auch das LG Berlin, Beschl. v. 19.05.89).

Mängel an der Bausubstanz müssen Mieter nicht durch Lüften ausgleichen

Was das Lüften betrifft, kann es dem Mieter nicht auferlegt werden, über den Tag verteilt mehrfach gründlich zu lüften, nur um einen Mangel in der Bausubstanz auszugleichen. So oder ähnlich lesen sich die Begründungen: "Mieträume müssen bauphysikalisch so beschaffen sein, dass bei einem Wandabstand der Möbel nur von wenigen Zentimetern, wie er allgemein bereits durch das Vorhandensein einer Scheuerleiste gewährleistet ist, sich Feuchtigkeitsschäden durch Tauwasserniederschlag bei normaler Beheizung und Belüftung nicht bilden können. Wird die Wohnung mit neuen dichten Fenstern ausgestattet und wird dadurch nachteilig in die raumklimatischen Verhältnisse einer nur schwach wärmegedämmten Erdgeschosswohnung eingegriffen, liegt ein Mangel vor, der zur Mietzinsminderung berechtigt. Lassen sich Feuchteerscheinungen in einer Wohnung (Spak- und Schimmelpilzbefall) nicht durch übliches Wohnverhalten, sondern allein durch übersteigertes Heizen und Lüften vermeiden, liegt auch insoweit ein zur Minderung gemäß § 537 BGB berechtigter Mangel vor. Es kommt nicht darauf an, ob ein bauphysikalischer Sachverständiger die Wohnung mit gezielten Maßnahmen schadensfrei halten könnte. Einem Mieter kann nicht angesonnen werden, über den Tag verteilt mehrfach gründlich zu lüften, nur um einen Mangel der Bausubstanz auszugleichen." (Landgericht Hamburg, Urteil vom 26.09.1997/ 311 S 88/ 96).

Mietminderung, Kündigung und Schadenersatz
Neben der Mietminderung und der unter Umständen fristlosen Kündigung stehen dem Mieter unter Umständen auch Schadenersatzansprüche zu. Bildet sich zum Beispiel Schimmel auf Möbeln oder anderen Einrichtungsgegenständen kann der Mieter vom Hausbesitzer Schadenersatz fordern, wenn die Ursache in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters fällt. Die Höhe des Schadenersatzes beschränkt sich nicht auf den Wiederbeschaffungswert für gebrauchte Möbelstücke. Grundlage für die Berechnung ist der Anschaffungspreis. Bei Schadenersatzansprüchen aufgrund gesundheitlicher Belastungen liegt die Beweislast beim Mieter (Bewohner). Ein Zusammenhang zwischen einer Allergie und einem Schimmelpilzbefall kann allerdings fast nicht hergestellt werden. Hierzu sind die mit beeinflussenden Faktoren außerhalb der Wohnung zu groß. Um einen direkten Zusammenhang nachzuweisen, sind in der Regel zeit- und kostenintensive Untersuchungen notwendig. Aufgrund der Komplexität drängen die Gerichte in der Regel auf einen Vergleich.

Auch Schimmelpilzsanierung unterliegt der Gewährleistung
Auch die Beseitigung und Schimmelpilzsanierung findet in keinem rechtsleeren Raum statt. Einige Handwerker und Sachverständige setzen Produkte zur Schimmelpilzsanierung ein, deren allergenes oder toxisches Potenzial nicht bekannt oder weitaus höher ist, als von den zu bekämpfenden Schimmelpilzen je ausgegangen wäre. Hinzu kommt die Art der Verarbeitung, die häufig mehr Sporen aufwirbelt, als ohne Sanierung je stattgefunden hätte. Auch diese Sanierungsleistungen finden im Geltungsbereich der VOB und des BGB statt und unterliegen der Gewährleistung sowie der Produkt- und/ oder Beratungshaftung.

Der Unternehmer ist verpflichtet, sowohl das versprochene Werk herzustellen als auch einen Erfolg herbeizuführen (§ 631 BGB). Jede Abweichung von den vertraglichen Vereinbarungen ist ein Fehler (OLG Schleswig, Urteil vom 10.03.2006, 14 U 47/05; BGH, Beschluss vom 08.02.2007, VII ZR 80/06, IBR 2007, 791). Weil der Leistungserfolg geschuldet wird, haftet der Unternehmer für den Eintritt des geschuldeten Erfolgs (die Mangelfreiheit des Werks) auch ohne Verschulden. Ein Blick in die Sanierungstechniken und -praxis der Schimmelpilzsanierung lässt daran zweifeln, ob jeder Handwerker und Sachverständiger sich dessen bewusst ist und wirklich weiß, was er tut. Spätestens, wenn innerhalb der Gewährleistung erneut Schimmelpilzbefall auftritt und nicht eindeutig nachgewiesen werden kann, ob es sich um einen Neubefall oder um das Aufkeimen des alten Befalls handelt, wird vielen bewusst, wie unseriös eine Schimmelpilzsanierung ohne vorherige Innenraumdiagnostik gewesen ist.

Abschließend sollen noch mögliche Schadensersatzansprüche des Bewohners gegen den Handwerker oder Sachverständigen aufgrund einer Falschberatung oder möglichen Gesundheitsgefahr aufgrund ungeeigneter (giftiger) Produkte erwähnt werden. Beim VOB/ B-Vertrag gilt nach § 13 Nr. 7 VOB/B: Für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit haftet der Auftragnehmer bei Verschulden (Vorsatz oder jeder Grad von Fahrlässigkeit) uneingeschränkt (Abs. 1). Ebenso haftet er uneingeschränkt bei vorsätzlich oder grobfahrlässig verursachten Mängeln (Abs. 2). Handwerker und Sachverständige sollten sich dessen bewusst werden bei der Diskussion, ob mikrobiell belastete Bauteile und Einrichtungsgegenstände immer entfernt werden müssen oder desinfiziert werden können. Beide Varianten können Auslöser für Schadenersatzansprüche sein, entweder aufgrund mangelhafter Leistung oder möglicher Gesundheitsgefahren. Schadenersatzansprüche können schnell Existenzbedrohende Größen annehmen. Nicht zu vergessen, dass der Auftragnehmer dem Auftraggeber (also dem Hausbesitzer) eine Ausführung nach den Allgemein anerkannten Regeln der Technik (BGB) schuldet.

Gerichte sind unabhängig und ihre Entscheidungen sind für andere Gerichte in der Regel nicht verbindlich. Ausnahmen stellen Rechtsentscheide der Oberlandesgerichte und des BGH dar, von denen die anderen Gerichte nicht ohne Weiteres abweichen dürfen. Das bedeutet: Es gibt keine Garantie, dass ein Gericht einen Fall genauso entscheidet, wie eines der Gerichte, dessen Entscheidung hier aufgeführt wurde. Hinzu kommt, dass Gerichte sehr unterschiedlicher Auffassung über die Höhe der Mietminderung sind. Die bisherigen Ausführungen erheben nicht den Anspruch der Vollständigkeit. Für Handwerker und Sachverständige sollte der Grundsatz gelten, dass ein technisches Problem (Baurecht) nicht mit dem Wohnverhalten (Mietrecht) vermischt werden darf. Darüber hinaus muss der vielfach verbreiteten Auffassung, dass Schimmelpilze in Wohnungen in der Regel auf das Lüftungsverhalten zurück zu führen sind, widersprochen werden. In Untersuchungen konnte belegt werden, dass der Anteil des vom Mieter verursachten Schimmelpilzbefalls unter zehn Prozent liegt. Genauso eindeutig wurden bauliche Mängel mit 60 Prozent ausgemacht. In einem Drittel überschneiden sich die Ursachen, so dass ein mikrobieller Befall allein durch das Lüftungs- oder Heizungsverhalten nicht verursacht werden kann, bauliche Mängel allein würden aber auch keinen Schimmelpilzbefall verursachen.

 
 
 
Quelle: Frank Frössel
 
 
 
 

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