Anschlussfinanzierung: Belastung durch hohe Bauzinsen

Platzt der Traum vom Eigenheim? Eigentümer sollten sich rechtzeitig um die Anschlussfinanzierung kümmern, um gute Konditionen zu erhaltenFoto: Jakub Żerdzicki auf Unsplash

Von Mitte 2015 bis Mitte 2022 bewegten sich Bauzinsen auf einem historisch niedrigen Niveau von teils unter einem Prozent pro Jahr. In dieser Phase haben viele Haushalte ihre Eigenheimfinanzierungen abgeschlossen – oft mit Zinsbindungen von zehn oder 15 Jahren. Wer nun in die Anschlussfinanzierung geht, sieht sich mit spürbar höheren Belastungen konfrontiert. Denn seit Mitte 2022 sind die Bauzinsen stark gestiegen und liegen inzwischen meist zwischen drei und vier Prozent. Das verdoppelt in vielen Fällen die Zinslast und erhöht die monatliche Rate erheblich! Wer während der bisherigen Zinsbindung nicht bereits einen erheblichen Teil des Darlehens getilgt hat, muss sich auf eine deutlich höhere Annuität einstellen und steigende Kosten stemmen.

Besonders problematisch wird die Situation, wenn das Familieneinkommen nicht im gleichen Maß gestiegen ist – etwa weil ein Elternteil wegen Kinderbetreuung in Teilzeit arbeitet – und gleichzeitig die Lebenshaltungskosten seit der Inflation 2022 spürbar gestiegen sind. In diesem Zusammenspiel aus verschiedenen Faktoren geraten aktuell viele Haushalte in finanzielle Engpässe.

Frühzeitige Planung und ehrliche Bestandsaufnahme entscheidend
Damit die höheren Kosten keine Sprengkraft im Haushaltsbudget entwickeln, sollten Eigentümer:innen frühzeitig aktiv werden! So rät die Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein, spätestens sechs Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung die Optionen einer Anschlussfinanzierung zu prüfen. Dazu gehören Forward-Darlehen, Prolongationen oder Umschuldungen.

--> Wichtig ist eine ehrliche Bestandsaufnahme: Reichen Einkommen und Rücklagen, um die höhere Rate langfristig zu tragen? Muss die Tilgung angepasst oder die Laufzeit gestreckt werden?

In manchen Fällen ist eine grundlegende Umstrukturierung der Finanzierung unvermeidlich. Wenn sich zeigt, dass die Immobilie dauerhaft nicht mehr finanzierbar ist, sollte auch vor einem freien Verkauf nicht zurückgeschreckt werden. Ein rechtzeitiger Verkauf ist fast immer die bessere Alternative zur Zwangsversteigerung.

--> Gut zu wissen: Betroffene können sich in allen Fragen zur Anschlussfinanzierung und bei drohenden Zahlungsschwierigkeiten an die Verbraucherzentrale wenden und dort beraten lassen. Die Experten unterstützen dabei, tragfähige Lösungen zu entwickeln und rechtliche Fallstricke zu vermeiden.

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Anschlussfinanzierung - diese Möglichkeiten gibt es
Grundsätzlich gilt: je früher, desto mehr Möglichkeiten und desto günstiger! Die Art der Anschlussfinanzierung hängt davon ab, wann die Zinsbindung ausläuft.

Maximal drei Monate bis zum Ablauf der Zinsbindung: Anschlussdarlehen
Endet die Zinsbindung des Baukredits schon innerhalb der nächsten drei Monate, kann die Restschuld des alten Darlehens mit einem Sofortdarlehen abgelöst werden. Diese kurzfristige Lösung eignet sich vor allem in dringenden Fällen - in der Regel sind andere Finanzierungsoptionen die bessere Wahl.

Bis rund sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung: Umschuldung oder Prolongation
Prolongation: Verlängerung des bestehenden Kreditvertrags zu neuen Konditionen
Ein entsprechendes Angebot erhält der Darlehensnehmer in der Regel sechs Monate vor Laufzeitende. Ein Vorteil dieser Option ist die einfache Abwicklung, denn die Einrichtung erfolgt schnell und ist meist nur mit einer Unterschrift verbunden. Außerdem ist keine kostenpflichtige Änderung im Grundbuch notwendig. Ein Nachteil ist allerdings, dass die Zinsen oft höher sind als bei einer Umschuldung. 
--> Tipp: Idealerweise fragt man bei der Prolongation nach unterschiedlichen Zinsbindungsfristen und hakt noch einmal nach, wenn einem die Sollzinsbindung nicht zusagt. Oft zeigen sich die Banken hier kooperativ.

Umschuldung: Ablösung durch einen neuen Kredit 
Bei einer Umschuldung wird die Restschuld durch ein neues Darlehen bei einer anderen Bank beglichen. Um eine Entscheidung für oder gegen eine Umschuldung treffen zu können, ist der Vergleich mehrerer Angebote erforderlich. Ab einem Zinsunterschied von 0,2 Prozent sollten Kreditnehmer einen Wechsel in Erwägung ziehen. Nachteil: Zu bedenken ist, dass ein Bankwechsel mit Kosten verbunden ist. Grundschuldabtretung, Notar- und Grundbuchgebühren belaufen sich üblicherweise auf einige hundert Euro. Vorteil: Eine Umschuldung lohnt sich, wenn die Konditionen der neuen Bank günstiger sind als die Mehrkosten für den neuen Kredit. Idealerweise sollte man die Umschuldung und Prolongationsangebote spätestens sechs Monate vor Ablauf der bestehenden Zinsbindung prüfen. Dann bleibt genügend Spielraum, zu vergleichen und die erforderlichen Unterlagen zusammenzustellen. Ein weiterer Vorteil: Mehrere Verbindlichkeiten können zu einem Kredit zusammengefasst werden. So wird die monatliche finanzielle Belastung übersichtlicher und basiert auf einem einheitlichen Zinssatz.

Bis fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung: Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen können sich Eigentümer die Zinsen von heute bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung sichern. Am Ende der festgelegten Vorlaufzeit wird das Darlehen ausgezahlt. Die Konditionen für das Darlehen sind für die gesamte Laufzeit festgeschrieben und man kann sich Zinsen, die in Zukunft möglicherweise höher ausfallen, frühzeitig sichern. Der Nachteil: Für jeden ‚Wartemonat‘ bis zur Auszahlung des Darlehens wird ein Zinsaufschlag fällig. Dieser liegt derzeit in der Regel zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten. Die endgültige Zinshöhe hängt von der Laufzeit und der Sollzinsbindung des Finanzierungsmodells ab.

Mehr als fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung: Vorsorge-Bausparvertrag
Wer neben der Kredittilgung noch finanziellen Spielraum hat, kann parallel einen Bausparvertrag in Höhe der Restschuld ansparen und sich so günstige Zinsen sichern. Bis zum Ende der Zinsbindung sollten mindestens 25 Prozent der Bausparsumme eingezahlt sein. Dann kann das Bauspardarlehen über die Wahlzuteilung den alten Kredit ablösen und wird in Raten zurückgezahlt. 
--> Tipp: Der Vorteil des Vorsorge-Bausparvertrags ist die staatliche Förderung: Mit Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und Wohn-Riester sind Kreditnehmer schneller schuldenfrei. Welche der Förderungen in Anspruch genommen werden können, prüft der Finanzberater.

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