Die größten Irrtümer beim Immobilien-Teilverkauf

Faktencheck rund um Immobilienrente für mehr Liquidität im Alter

Ein Kredit ist doch viel besser als ein Immobilien-Teilverkauf! Nach einem Teilverkauf haben Eigentümer:innen keine Rechte mehr und man muss für Sanierungen allein aufkommen! So manche vorausgesetzte Annahme rund um den Immobilien-Teilverkauf ist falsch. Dabei gibt es auch von Anbieter zu Anbieter große Unterschiede. Engel & Völkers LiquidHome bietet mit seinem Investitionsmodell zum Immobilien-Teilverkauf eine attraktive Lösung für die Immobilienverrentung an, die auch im Alter finanzielle Freiheiten ermöglicht - insbesondere um die Liquidität im Rentenalter zu erhöhen oder für Sanierung und Instandhaltung des Eigenheims. Wer eine Immobilienrente beziehen will und einen Immobilien-Teilverkauf plant, sollte sich nicht von falschen Irrtümern abschrecken lassen.

Irrtum 1: Mit Restschuld auf der Immobilie kein Teilverkauf
Eine Restschuld auf das Haus stellt kein Problem in Sachen Immobilienrente dar. Der Bankkredit wird im Rahmen des Teilverkaufs abgelöst. Dies bedeutet, dass die Restschuld von der Auszahlungssumme einfach abgezogen wird.

Irrtum 2: Ein Kredit hat bessere Konditionen als eine Immobilienrente
Dies mag zwar unter Umständen stimmen, jedoch ist der Immobilien-Teilverkauf insbesondere für ältere Eigentümer:innen interessant, die aufgrund des Alters oft gar keinen Kredit mehr, oder wenn nur zu sehr schlechten Konditionen, erhalten. Oft wollen Menschen, die jahrelang ihre Immobilie abbezahlt haben, auch keinen Kredit mehr aufnehmen. Für diese Personen kann der Teilverkauf die Alternative zum Gesamtverkauf und dem damit verbundenen Auszug aus der Immobilie sein und sorgt für mehr Liquidität im Alter.

Irrtum 3: Der Anbieter hat immer das Vorkaufsrecht beim späteren Verkauf
Richtig ist: Bei Engel & Völkers LiquidHome gibt es kein Vorkaufsrecht!

Irrtum 4: Verkauf oder Rückkauf sind anfangs gar nicht möglich
Auch nach einem Immobilien-Teilverkauf an Engel & Völkers LiquidHome können Eigentümer:innen oder deren Erben jederzeit einen Gesamtverkauf oder Rückkauf tätigen. Dies erfolgt zum aktuellen Marktwert der Immobilie, der durch ein Gutachten auf Kosten von Engel & Völkers LiquidHome neu ermittelt wird.

Irrtum 5: Nach zehn Jahren endet die Vertragslaufzeit
Die Vertragslaufzeit zum Immobilien-Teilverkauf ist bei Engel & Völkers LiquidHome unbestimmt. Das heißt, der Vertrag endet nicht automatisch nach zehn Jahren. Lediglich die monatliche Nutzungsgebühr, vergleichbar mit einer anteiligen Miete, ist auf zehn Jahre fixiert und muss dann ggf. an das aktuelle Zinsniveau angepasst werden.

Irrtum 6: Beim Teilverkauf gibt es immer eine Renovierungsklausel
Nein, das Investitionsmodell von Engel & Völkers LiquidHome sieht dies nicht vor. So müssen Eigentümer:innen bei einem Gesamtverkauf nicht wie bei anderen Anbietern Sanierungen vornehmen und Kosten dafür allein tragen.

Irrtum 7: Sanierungskosten müssen Eigentümer:innen alleine stemmen
Der Werterhalt beziehungsweise die Wertsteigerung der Immobilie, die durch eine Sanierung entsteht, ist sowohl im Interesse der Terilverkaufenden als auch des Teilankäufers. Wertsteigernde Maßnahmen (wie Bandsanierung, Heizungssanierung, Dach- und Fassadendämmung etc.) werden vertraglich bei Engel & Völkers LiquidHome über verschiedene "Renovierungsmodelle" berücksichtig. Es gibt das Renovierungsmodell bei Vertragsschluss, also zum Ankaufszeitpunkt, und das Renovierungsmodell während der Laufzeit. Beim Renovierungsmodell bei Vertragsschluss wird die durch die Maßnahmen erwartete Wertsteigerung der Immobilie bereits im Gutachten und damit beim Ankaufswert berücksichtigt. Die Maßnahmen müssen bei Vertragsschluss geplant sein und innerhalb von 12 Monaten nach Vertragsschluss durchgeführt werden. Nach deren Umsetzung erfolgt dann die zweite Auszahlung, die auf der Differenz zwischen dem alten und dem neuen Immobilienwert basiert. Beim Renovierungsmodell während der Laufzeit steht den Teilverkaufenden die dadurch entstandene Wertsteigerung zu. Diese wird beim Gesamtverkauf beziehungsweise im Rückkaufsfall berücksichtig.

Irrtum 8: Durch Teilverkauf verliert man alle Rechte
Viele Eigentümer:innen glauben, dass sie dadurch, dass sie im Grundbuch nicht mehr an erster Stelle stehen, keine Rechte mehr haben. Das ist bei Engel & Völkers LiquidHome nicht der Fall: Durch das im Grundbuch eingetragene insolvenzfeste Nießbrauchrecht bleiben die ursprünglichen Eigentümer:innen zu 100 Prozent wirtschaftliche Eigentümer:innen! Das bedeutet, dass die Entscheidungshoheit weiterhin bei den Eigentümer:innen liegt und nur diese eigenständig über die Immobilie verwalten und entscheiden, ob oder wann die gesamte Immobilie verkauft wird. Engel & Völkers LiquidHome ist lediglich stiller Miteigentümer. Zwar wird Engel & Völkers LiquidHome als weiterer Eigentümer in Abteilung I sowie eine Grundschuld im Kontext der Finanzierung des Anteils von Engel & Völkers LiquidHome eingetragen, und die Grundpfandrechte der Finanzierung von Engel & Völkers LiquidHome liegen im Rang vor dem Nießbrauchrecht der Eigentümer:innen. Jedoch ist dieses Nießbrauchrecht so geschützt, als wäre es erstrangig eingetragen. Denn: Die Verwertung der Finanzierungsgrundpfandrechte darf nur erfolgen, wenn nachhaltig keine Nutzungsgebühr mehr an Engel & Völkers LiquidHome gezahlt wird. Das im Grundbuch eingetragene, entgeltlich gewährte Nießbrauchrecht sichert Eigentümer:innen vollständig gegen alle erdenklichen Risiken des Miteigentümers ab. Selbst im Falle einer Insolvenz muss die Immobilie dank insolvenzfestem Nießbrauchrecht nicht verkauft werden. Dann wird anstelle von Engel & Völkers LiquidHome die neue Miteigentumsgesellschaft den Anteil übernehmen.

Irrtum 9: Nießbrauchrecht gleich Wohnrecht
Zwar gleicht das Nießbrauchrecht dem Wohnrecht, es gibt aber einen entscheidenden Unterschied: Anders als beim Wohnrecht kann ein Haus mit eingetragenem Nießbrauchrecht auch weitervermietet werden und die Mieteinnahmen stehen den Eigentümer:innen dann zu 100 Prozent zu.

Irrtum 10: Erben gehen nach Teilverkauf leer aus
Auch dies ist ein Irrtum, von dem viele ausgehen. Aber: Die verbleibenden Immobilienanteile gehen selbstverständlich später an die Erben über. Darüber hinaus können Erben die verkauften Anteile mit einem vorrangigen Rückkaufsrecht wieder von Engel & Völkers LiquidHome zurückkaufen.

Berechnen Sie Ihre Immobilien-Rente mit dem Online-Tool von Engel & Völkers LiquidHome. Ausführliche Informationen über die Immobilienrente von Engel & Völkers LiquidHome enthält der Prospekt "Der Immobilien-Teilverkauf".