Update: Bayern verlängert Frist für Grundsteuererklärung nochmals

Ab 2025 gilt in allen Bundesländern die neue GrundsteuerFoto: Pixabay / Bru-No

Update 31.1.2023: Bayern verlängert die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung nochmals - das gab Finanzminister Albert Füracker nach der Kabinettsitzung am 31.1.2023 bekannt. Das Bundesland will Eigentümer:innen Zeit bis Ende April 2023 einräumen.

In Baden-Württemberg ist die Frist zur Abgabe zwar abgelaufen, noch gilt hier aber eine Kulanzzeit, in der Eigentümer:innen ihre Erklärung weiter beim Finanzamt einreichen können. Als nächster Schritt folgt eine Erinnerung vom Finanzamt, voraussichtlich im ersten Quartal. Solange sind aufgrund der verstrichenen Frist keine negativen Folgen zu befürchten.

Update 14.10.2022: Die Finanzminister der Länder haben sich am 13.10.2022 auf eine Fristverlängerung für die Grundsteuererklärung geeinigt. Eigentümer haben bis zum 31. Januar 2023 Zeit, ihre Erklärung abzugeben. Eine weitere Verlängerung wurde ausgeschlossen.

Update 6.10.2022: Noch läuft die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung, doch bisher sind viel zu wenige Erklärungen bei den Finanzämtern eingegangen. Mitte Oktober soll es deshalb Gespräche der Länder für eine eventuelle Fristverlängerung geben. Einen Schritt weiter ist da schon Baden-Württemberg: Das Finanzministerium des Landes veröffentlichte am 6.10.2022 eine Erklärung zur Abgabefrist. Darin heißt es, dass bisher knapp 27 Prozent der Erklärungen eingegangen sind. In Sachen Frist lässt das Bundesland Eigentümern mehr Zeit: Wer seine Erklärung bis Ende Oktober noch nicht abgegeben hat, sollte das unverzüglich bis Jahresende nachholen. Erinnerungen für die Grundsteuer B versendet das Finanzamt allerdings erst im ersten Quartal 2023.

3 wichtige Tipps für die Grundsteuererklärung in ELSTER

Tipp Nr. 1: Quadratmeterzahl richtig angeben
Für die Berechnung der Grundsteuer für Wohngrundstücke benötigt das Finanzamt die genaue Quadratmeterzahl der Nutz- und Wohnfläche. Die Wohnfläche ist nach der Wohnflächenverordnung (WoflV) zu ermitteln, die Nutzfläche nach der DIN 277. Nach der WoflV wird bei Flächen unter Dachschrägen, bei Schwimmbädern und unbeheizten Wintergärten die Quadratmeterzahl halbiert, bei Balkonen und Terrassen geviertelt. Treppen mit mehr als drei Stufen werden nicht berücksichtigt. Zusätzlich gibt es einige Räume, die bei der Grundsteuererklärung nicht zu berücksichtigen sind, da sie nicht als Wohnräume identifiziert werden. Dies sind zum Beispiel Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume und Abstellräume.

Tipp Nr. 2: Die Frage nach der Kernsanierung
Vor allem bei älteren Gebäuden können viele Sanierungsarbeiten in den vergangenen Jahren angefallen sein. Bei einer Kernsanierung, die zu einer längeren Nutzungsdauer führt, erhöht sich der Wert des Objekts, was zu einer Erhöhung der Grundsteuer führt. Eine Kernsanierung liegt er dann vor, wenn alle folgenden Kriterien erfüllt sind:

Neues Dach und neue Fassade inkl. Dämmung
+ neue Fenster, Türen und Fußböden
+ neuer Innenausbau
+ neue Heizungsanlage sowie neue Sanitär- und Elektroinstallationen
Sind nicht alle Maßnahmen durchgeführt worden, liegt keine Kernsanierung vor.

Tipp Nr. 3: Der korrekte Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert wird auf Länderebene ermittelt und kann einfach nachgeschlagen werden. Eine entsprechende Übersicht bietet die zentrale Anlaufstelle auf www.bodenrichtwerte-boris.de. Dort werden die einzelnen Richtwerte der Bundesländer zusammengetragen.

Neue Grundsteuer erfordert Steuererklärung bis Oktober 2022
Auch wenn die neue Grundsteuer erst 2025 in Kraft tritt, müssen Eigentümer:innen sich vorbereiten: Jeder Eigentümer eines Grundstücks muss jetzt eine Steuererklärung abgeben - und zwar im Zeitraum vom 1. Juli bis Ende Oktober 2022 - ausschließlich online über das ELSTER-Portal (Ausnahmen und Papierformulare gibt es nur in begündeten Einzelfällen). Das gilt übrigens auch in einer Eigentümergemeinschaft. Hier ist der einzelne Eigentümer zuständig, nicht der WEG-Verwalter. Beim Erbbaurecht gilt: Der Erbbauberechtigte ist zur Abgabe der Steuererklärung verpflichtet, unter Mitwirkung des Eigentümers.

Wer kann helfen?
Auch wer professionelle Hilfe durch Steuerberater:innen in Anspruch nimmt, sollte rechtzeitig beginnen, die Unterlagen zusammenzutragen. Der Andrang wird groß sein und die Abgabefrist ist mit vier Monaten knapp bemessen. Lohnsteuerhilfevereine haben keine Beratungsbefugnis. Allerdings bieten einige Beratungsstellen eine Kooperation mit Steuerberater:innen zu Sonderkonditionen an.

Wie geht's weiter nach der Steuererklärung?
Bis Ende 2023 sollen Eigentümer:innen für die meisten Fälle die Grundsteuerwertbescheide auf Basis der abgegebenen Erklärungen erhalten. Wichtig: Bei Unstimmigkeiten kann innerhalb eines Monats gegen diesen Wertbescheid Einspruch eingelegt werden. Der Bescheid sollte also genau kontrolliert werden, denn er ist die Berechnungsgrundlage für die zu zahlende Grundsteuer und gilt ab dem 1. Januar 2025 für fünf Jahre.

Im zweiten Halbjahr 2024 sollen die Messbetrags- und die Grundsteuerbescheide erstellt werden und die Kommunen legen die neuen Hebesätze fest. Ab dem 1. Januar 2025 darf nur noch auf Grundlage der neuen Bewertung Grundsteuer gefordert werden.

Welche Angaben müssen in der Steuererklärung gemacht werden?
Welche Daten in die Steuererklärung müssen, hängt zunächst davon ab, in welchem Bundesland das Grundstück liegt. Denn nach der Reform gilt in Deutschland nicht überall dasselbe Gesetz. Der Bundesgesetzgeber hat zwar ein so genanntes Bundesmodell erlassen, nach dem der Wert des Grundstücks maßgeblich ist. Dem haben sich aber nur die Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen angeschlossen. Die übrigen Bundesländer haben eigene abweichende Gesetz erlassen, bei denen teilweise der Wert des Grundstücks nicht maßgeblich ist.

Welcher Grundstückswert gilt? 1. Ertragswert
Wenn das Grundstück in einem der Bundesländer liegt, in dem der Wert des Grundstücks maßgeblich ist, kommt es darauf an, ob dieser Wert im Sachwertverfahren oder im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist. Im Ertragswertverfahren werden Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Mietwohngrundstücke bewertet. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent Wohnzwecken dienen.

Damit das Finanzamt den Wert des Bodens ermitteln kann, sind zunächst der Bodenrichtwert und die Größe des Grundstücks anzugeben. Merkmale des einzelnen Grundstücks wie Ecklage, Zuschnitt, Vorder- und Hinterland, Beschaffenheit des Baugrunds, Lärm- und Geruchsbelästigungen, Altlasten sowie Außenanlagen bleiben unberücksichtigt. Außerdem müssen Gemarkung und Flurstück angegeben werden.

Der Ertragswert des Gebäudes wird nicht anhand der tatsächlichen Mieten und der tatsächlichen Betriebskosten errechnet, sondern auf der Grundlage statistischer Durchschnittswerte. Das Gebäude muss in eine Baualtersklasse (Baujahr bis 1948, 1949 bis 1978, 11979 bis 1990 und 1991 bis 2000 und ab 2001) und die Wohnungen in Größenklassen (unter 60 m², 60 bis unter 100 m² und 100 m² und mehr) eingeordnet werden. Für Wohnungseigentum gelten dieselben Nettokaltmieten wie für Mietwohngrundstücke. Für einen Garagenstellplatz (Einzelgarage, Tiefgarage) wird die Nettokaltmiete mit einem Festwert von 35 Euro angesetzt.

Welcher Grundstückswert gilt? 2. Sachwert
Im Sachwertverfahren werden Grundstücke bewertet, die zu 80 Prozent oder mehr betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen. In diesen Fällen ist die Ermittlung der erforderlichen Daten etwas schwieriger. Zunächst muss auch hier die Größe des Grundstücks und der Bodenrichtwert angegeben werden. Zusätzlich ist die Gebäudeart, das Baujahr und das Jahr der Fertigstellung einer etwaigen Kernsanierung anzugeben Außerdem wird die so genannte Brutto-Grundfläche benötigt. Dabei handelt es sich um die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen des Bauwerks und deren konstruktive Umschließungen. Dieser Wert liegt den meisten Eigentümern bisher nicht vor. Da bei der Ermittlung besondere Regeln zu beachten sind, wird damit in der Regel ein Sachverständiger beauftragt werden müssen.

Diese Grundsteuer-Modelle gelten in den Bundesländern, die nicht dem Bundesmodell folgen
Bei Grundstücken in den Bundesländern, die das Bundesmodell nicht übernommen haben, gelten die jeweiligen Landesgesetze. In den meisten dieser Länder sind lediglich Angaben über die Flächen des Grundstücks und des Gebäudes und die Lage des Grundstücks erforderlich. Die in den Ländern Saarland und Sachsen erlassenen Grundsteuergesetze folgen weitgehend dem Bundesmodell und verlangen ebenfalls eine Wertermittlung.

Baden-Württemberg
Baden-Württemberg hat ein so genanntes modifiziertes Bodenwertmodell eingeführt. Die Bewertung für die Grundsteuer B ergibt sich künftig ausschließlich aus dem Bodenwert. Dafür werden im Wesentlichen zwei Faktoren herangezogen: die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Beide Werte werden miteinander multipliziert und ergeben den sogenannten Grundsteuerwert (bislang Einheitswert). Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an.

Bayern
Bayern hat ein reines Flächenmodell eingeführt. Der Wert des Grundstücks und des Gebäudes spielt keine Rolle.

Hamburg
Hamburg hat eine so genanntes Wohnlagemodell eingeführt. Maßgeblich ist dabei die Fläche des Grundstücks, die Nutzfläche des Gebäudes sowie die Wohnlage. Die Einordnung der Wohnlage orientiert sich an dem Mietspiegel, der die Grundstücke in normale und gute Wohnlagen einteilt.

Hessen
Hessen hat ein so genanntes Flächen-Faktor-Modell eingeführt. Das Modell folgt im Prinzip dem Flächenmodell des Landes Bayern, ergänzt dieses aber um einen lagebezogenen Faktor.

Niedersachsen
Das Land Niedersachsen hat eine Fläche-Lage-Modell eingeführt. Es entspricht weitgehend dem Modell des Landes Hessen.

Saarland
Das Saarland hat zwar ein eigenes Grundsteuergesetz erlassen. Dieses folgt aber inhaltlich weitgehend dem Bundesmodell und weicht lediglich hinsichtlich der Steuermesszahl von dem Bundesmodell ab.

Sachsen
Das Land Sachsen hat ein so genanntes Nutzungsartmodell eingeführt. Es entspricht weitgehend dem Bundesmodell, sieht aber für verschiedene Nutzungsarten unterschiedliche Steuermesszahlen vor.

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