Ratgeber VPB: Dachausbau und Dachaufbau - ENERGIE-FACHBERATER

Seite 1 VPB erband rivater Bauherren e.V. Ratgeber für Bauherren und Immobilienkäufer Dachausbau und Dachaufbau: Neuer Wohnraum unterm Dach Anbauen, aufstocken oder ausbauen? Das ist die Frage, wenn die Familie wächst. Wer auf seinem Haus ein Dach mit Speicher hat, der kann den in der Regel zum Wohnen ausbauen. Das ist die einfachste Art Wohnraum zu gewinnen. Allerdings kann nicht jeder Speicher einfach umgebaut werden. Selbst wenn Konstruktion und Statik den Ausbau zum Wohnen erlauben, muss die sogenannte Nutzungsände- rung unter Umständen von den Be- hörden erst genehmigt werden. Weil die Verordnungen bundesweit nicht einheitlich sind und viele Ausnahmere- gelungen existieren, sollte jedes Ge- dankenspiel zum Dachausbau mit ei- nem Besuch bei der zuständigen Bau- behörde beginnen. Erst danach wissen die Hausbesitzer, was auf ihrem Dach möglich ist, welche Auflagen sie be- achten müssen und welche Genehmi- gungen sie dazu einholen müssen. Komplizierter und teurer ist das Auf- satteln eines neuen Dachgeschosses auf ein Flachdach. Das entspricht einem Neubau: Dazu brauchen die Bauherren Pläne und Berechnungen, denn der Aufbau muss oft behördlich genehmigt werden – was nicht immer gelingt. Ohne Hilfe von Architekt, Statiker und Energieberater kommen die Bauherren dabei nicht aus. Zu den Baukosten kommen also noch die Honorare der Experten. Übrigens: Aufstocken oder ausbauen können übrigens auch Eigentümergemein- schaften. Der gewonnene Raum auf großen Häusern lässt sich verkau- fen oder gemeinsam vermieten. Mit dem Erlös können die Gemeinschaf- ten Umbauten und Sanierungen finanzieren. Auch hier sollten Eigen- tümergemeinschaften zuerst die Behörden fragen, was machbar ist. Unter Umständen müssen sie näm- lich beim Aufstocken einen Aufzug einbauen, und der muss geplant und mit einkalkuliert werden. Aufstocken nicht immer möglich Vor der Beauftragung der Experten sollten die Bauherren beim Bauamt klären, ob das Aufstocken überhaupt möglich ist. Darüber gibt der für das Wohngebiet geltende Bebauungsplan Auskunft. Er regelt Gebäudehöhen, maximale Wohnflächen, Dachform, Dachneigung und Firstrichtung. Exis- tiert für das Wohngebiet kein gültiger Bebauungsplan, dann gilt Paragraf 34 des Baugesetzbuches. Der besagt sinngemäß: Jeder Neubau muss sich an den Gebäuden in der Umgebung orientieren. Existieren dort bereits ein paar Häuser mit nachträglich aufge- sattelten Dächern, sind die Chancen auf Genehmigung der Aufstockung nicht schlecht. Größe und Gestaltung des Neubaus müssen dann mit den Behörden ausgehandelt werden. Dabei hilft den Bauherren ihr Architekt. Wer aufsattelt, der muss aber nicht nur klären, ob er das darf, sondern auch, ob sein Altbau die Last des neuen Daches überhaupt tragen kann. Bei der Einschätzung hilft der VPB-Berater. Um die Bausubstanz zu beurteilen, braucht der Experte vor allem die Pläne und Berechnungen zum Haus. Hausbesitzer sollten sie (immer) greif- bar haben. Ist das Flachdach zu schwach, um das neue Stockwerk zu tragen, kann es mit technischen Hilfs- konstruktionen oft trotzdem aufge- sattelt werden, aber das wird teuer. Bauherren sollten genau ausrechnen, ob sich das lohnt. Dabei müssen sie auch den Zustand des übrigen Hauses bedenken: Lassen sich Elektroleitun- gen, Heizungs- und Wasserrohre nach oben fortsetzen – und in welchem Zu- stand sind sie? Unter Umständen steht eine Komplettsanierung an. Auch die Frage, wo die Treppe hin soll, muss ge- klärt werden. Innen oder außen? Und in welchem Material wird konstruiert ? Aufwand realistisch kalkulieren Ob sich der Aufbau lohnt, das hängt auch von der Größe und Form des Flachdaches ab. Wie groß der Wohn- raum unter dem neuen Dach wird, das ergibt sich aus der Dachneigung: Je schmäler die Grundflächen, umso steiler müssen Dachstühle konstruiert sein, damit möglichst viel Raum mit ausreichender Kopfhöhe entsteht. Mindestens 22 Prozent Neigung sollte das Dach immer haben. Je steiler das Dach, umso größer der entstehen- de Raum. Ob die Dachneigung aus- reichend Wohnfläche ermöglicht, das lässt sich mit Hilfe der Wohnflächen- verordnung (WoFlV) errechnen, die für den sozialen Wohnungsbau erlassen wurde: Bereiche mit mindestens zwei Metern Kopfhöhe gelten zu 100 Pro- zent als Wohnfläche, Zonen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern fließen mit 50 Prozent in die Bilanz ein. Entscheidend für die Kosten des neuen Dachraums sind Konstruktion und Ausstattung: Wer nur ein gro- ßes Studio baut, mit Strom, Heizung und Dachflächenfenstern, der kommt preiswerter davon, als Bauherren, die im Dach mehrere Zimmer, Bad und vielleicht sogar eine Dachterrasse integrieren. Auch, wenn der Dachstuhl schon steht und nur ausgebaut werden soll, muss zunächst geklärt werden, ob der Ausbau später auch wie ge- wünscht als Wohnraum genutzt wer- den kann. Das Baurecht macht klare Vorgaben für Wohnräume, die – wie es im Behördendeutsch heißt – nicht nur dem vorübergehenden Aufenthalt von Menschen dienen. Aufenthaltsräu- me brauchen beispielsweise bestimm- te Mindesthöhen und auch Tageslicht, sprich Fenster. Bei der Platzierung der Fenster müssen wiederum Brand- r r ph 34 des Baugesetzbuches. Der besagt

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