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Expertenrat

Wir planen den Bau von Wochenendhäusern mit einer begrenzten jährlichen Nutzung. Das Bauamt fordert dennoch die Einhaltung des GEG. Ist das korrekt?

Frage von Manuela K. am 14.05.2024 

Ich bin eine freie Architektin und wir hatten für einen Bauherrn einen Bauantrag im Jahr 2023 für ein Wochenendhaus in einem Wochenendhaus-Gebiet gemäß B-Plan gestellt. Hier sind nur Gebäude mit einer max. Bruttogrundfläche von 75 m² zulässig; Dauerwohnen und Hauptwohnsitz werden mit dieser Festlegung unterbunden. Gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 8 gilt das GEG nicht für Wohnhäuser mit einer Nutzungsdauer von weniger als 4 Monaten. Dies hatten wir im Bauantrag so formuliert.

In der Baugenehmigung ist nun aber festgeschrieben, dass das GEG einzuhalten und bestätigt werden muss. Auf Rückfrage mit der untersten Bauaufsicht beharrt man weiter auf dem Standpunkt, dass das GEG anzuwenden ist. Mit der Begründung, mit 52 Wochenenden x 3 Tagen ergeben sich 156 Tage > 122 Tage bei weniger als 4 Monaten. Damit wird das WE bereits ab Freitag tituliert, obwohl mir nicht bekannt ist, dass der Freitag mittlerweile nicht mehr als Arbeitstag definiert ist.

Da dies eine Grundsatzentscheidung auch für folgende Bauanträge ist, wende ich mich nun an Sie mit der Bitte um Auskunft, wie der § 2 Abs. 2 Nr. 8 GEG gesetzlich begründet wird. Warum soll man die Ausnahme für Wochenendhäuser nicht anwenden dürfen, wenn Dauerwohnen ausgeschlossen ist und WE-Häuser weniger intensiv als Ferienhäuser (Kommentar BauNVO 4. Auflage 2019, König/Röser/Stock) genutzt werden? WE-Häuser dürfen außerdem baulich nicht für einen längeren Aufenthalt geeignet sein. Deshalb wurde im Bebauungsplan auch eine geringere Grundfläche festgesetzt.

Dem Kommentar der Nds.BauO Große-Suchsdorf/Mann 10. Auflage kann ich entnehmen, dass Ferienwohnungen keine Wohnungen im Sinne des BauO-Rechtes sind. Dem Netz kann ich entnehmen, dass Ferienwohnungen auch nicht unter das GEG fallen, obwohl diese wie oben formuliert dauerhafter aufgrund der gewerblichen Möglichkeit genutzt werden.

Antwort von ENERGIE-FACHBERATER  

Da es sich hier um eine rechtlich relevante Frage handelt, empfehlen wir Ihnen die Unterstützung durch einen Rechtsexperten für Baurecht.

Unserer Einschätzung nach kommt das GEG im beschriebenen Fall aller Voraussicht nach aber nicht zur Anwendung. Grund dafür ist § 2 Absatz 2, in dem Ausnahmen definiert sind, bei denen das Gesetz nicht anzuwenden ist. In Satz 8. geht es dabei um wenig genutzte Wohngebäude. Diese fallen unter zwei Bedingungen (entweder oder) nicht in den Geltungsbereich des Gesetzes.

Entweder: Wie bereits in Ihrer Frage beschrieben, begründen Sie, dass die Gebäude weniger als 4 Monate im Jahr genutzt werden.

Oder: Sie lassen sich von einem Energieberater bestätigen, dass der für die begrenzte jährliche Nutzungsdauer erwartete Energiebedarf nicht mehr als 25 Prozent des Energiebedarfs bei ganzjähriger Nutzung beträgt.

Konkret heißt es im Gesetz (§ 2 GEG): "(2) Mit Ausnahme der §§ 74 bis 78 ist dieses Gesetz nicht anzuwenden auf: [...] Wohngebäude, die a) für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten jährlich bestimmt sind oder
b) für eine begrenzte jährliche Nutzungsdauer bestimmt sind und deren zu erwartender Energieverbrauch für die begrenzte jährliche Nutzungsdauer weniger als 25 Prozent des zu erwartenden Energieverbrauchs bei ganzjähriger Nutzung beträgt, [...]"

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Bitte beachten Sie: Unser Expertenrat "aus der Ferne" kann den Vor-Ort-Termin mit einem Energieberater oder Sachverständigen nicht ersetzen. Wir beantworten alle Fragen nach bestem Wissen, aber nicht rechtlich verbindlich, und übernehmen keine Haftung. Die Experten liefern einen Anhaltspunkt, wie eine Lösung des jeweiligen Problems aussehen könnte und welche Fragen der Hausbesitzer dazu noch klären muss.
 
 
 
 

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