WEG-Reform: Neues Wohnungseigentumsgesetz gilt seit 1.12.2020

Einen massiven Sanierungsstau soll es bei Eigentümergemeinschaften künftig nicht mehr geben. Das reformierte Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erleichtert bauliche VeränderungenFoto: energie-fachberater.de

1. WEG-Reform erleichtert bauliche Veränderungen
Vorfahrt für Barrierefreiheit, Elektromobilität, Einbruchsschutz und der Nutzung moderner Telekommunikation: Jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer erhält mit dem neuen WEG im Grundsatz einen Anspruch auf den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes und zum Glasfaseranschluss - allerdings auf eigene Kosten.

Auch die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage wird vereinfacht, insbesondere für Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen. Dabei werden Wohnungseigentümer zugleich vor unverhältnismäßigen Kosten geschützt. Konkret heißt das: Beschlussfassungen über bauliche Maßnahmen können künftig grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

Die Verteilung der Kosten ist bei wie folgt geregelt:

• Die Kosten einer Sanierung tragen die Eigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben.
• Haben mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile die Maßnahme beschlossen, tragen nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG alle Eigentümer die Kosten. Ausnahme: Die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden.
• Ebenso tragen sämtliche Eigentümer nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG die Kosten, wenn sich die Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert. Wichtiger Anhaltspunkt bleibt hier der schon für modernisierende Instandsetzungen geltende 10-Jahres-Zeitraum.
  

Wichtig: Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen nicht beschlossen und können nicht verlangt werden, wenn sie zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen oder einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligen.

2. Organisation der Verwaltung wird effizienter
Die Qualität der Verwaltung wird erhöht: Eigentümerinnen und Eigentümer haben Anspruch darauf, die Verwaltung einem zertifzierten Verwalter zu übertragen, der seine Sachkunde in einer Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat. Dafür gilt eine Übergangszeit von zwei Jahren: Ab dem 1.12.2022 muss jeder Verwalter einen Zertifikatsnachweis auf Verlangen der Wohnungseigentümer vorlegen können. Ein Verwalter, der am 01.12.2020 bereits bestellt ist, gilt bis zum 01.06.2024 gegenüber dieser Gemeinschaft als zertifizierter Verwalter. Damit können die Eigentümer sicherstellen, dass der Verwalter über alle für die Tätigkeit notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt und diese Eignung in einer Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer unter Beweis gestellt hat.

3. Flexibler bei der Durchführung von Eigentümerversammlungen
Die Durchführung von Eigentümerversammlungen wird deutlich erleichtert: Eigentümerversammlungen sind zukünftig unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer stets beschlussfähig. Die Einladung kann auf elektronischem Wege erfolgen. Darüber hinaus können Eigentümer künftig mittels elektronischer Kommunikationsmittel an einer Präsenzversammlung teilnehmen, was die Teilnahme auch abwesender Eigentümer erleichtert.

4. Gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters
Die Wohnungseigentümer können künftig bei Abschluss des Verwaltervertrages definieren, in welchem Bereich und Umfang der Verwalter unabhängig von Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft agieren kann. Das kann beispielsweise die Erledigung auch von größeren Reparaturen mit einem vorab definierten Kostenrahmen umfassen. Auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen, die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen und die Durchführung kleinerer Reparaturmaßnahmen, wie der Austausch von Leuchtelementen, Instandsetzung des Fensterglases oder die Zahlungsanweisung von Forderungen in gewissem Umfang, können je nach den Umständen des Einzelfalls unter die Autonomie des Verwalters fallen.
Aber: Führen bestimmte Maßnahmen für einen Eigentümer zu erheblichen Verpflichtungen, muss die Gemeinschaft darüber einen Beschluss fassen. Auch Entscheidungen über kostenträchtige Sanierungsmaßnahmen oder Darlehensverbindlichkeiten können nur in einem Gemeinschaftsbeschluss getroffen werden.