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02.07.2025
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Sanierung von alten Fertighäusern: Die 5 häufigsten Schwachpunkte

Dämmung und Schadstoffe müssen raus

Vor 60 Jahren hochmodern, heute stehen sie teilweise zum Verkauf: die Fertighäuser der 1960er Jahre, meistens eingeschossig, mit winkelförmigem Grundriss und flachgeneigtem Dach. Große Grundstücke in gewachsener Nachbarschaft machen sie heute attraktiv, und aus Grundriss, hohen Räumen, großen Fenstern und Tageslichtbad lässt sich viel machen. Doch der Sanierungsbedarf ist groß, zu den Problemen gehören Schadstoffe und schlechte Dämmung.

Zu sanierendes Holzfertighaus: Walmdachbungalow in Soltau
Großes Grundstück, gewachsene Nachbarschaft - alte Fertighäuser sind bei Familien beliebt. Typische Schwachstellen sollten aber bei der Sanierungsplanung einkalkuliert werdenFoto: Saint-Gobain Rigips GmbH

Die ersten standardisierten Fertighäuser entstanden in der Zeit der Holzschutzmittel und frühen Dämmstoffe. Damals wurden zum ersten Mal Baustoffe seriell kombiniert und verarbeitet, die sich im Nachhinein als problematisch erwiesen haben. Problematisch sind vor allem Schadstoffe wie Holzschutzmittel, Formaldehyd, PAKs (polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe), aber auch Substanzen der Dämmstoffe und Schimmel in Hohlräumen. Auch Asbest könnte unter Umständen gefunden werden. Diese Problematik sollten Käufer eines frühen Fertighauses unbedingt im Hinterkopf haben und möglichst rasch vor dem Kauf einen Sachverständigen hinzuziehen. Denn schadstoffbelastete Bauteile müssen ausgebaut und saniert werden. Das ist mit größerem Aufwand verbunden und wird entsprechend teuer. Je früher Käufer wissen, was auf sie zukommt, um so besser können Dauer und Kosten der Fertighaussanierung geplant werden.

Schwachpunkt 1: Keller ohne Abdichtung
Wie bei allen Altbauten kann auch bei einem alten Fertighaus der Keller feucht sein, viele sind schlecht oder gar nicht abgedichtet. Auch eine Kellerdämmung ist oft nicht vorhanden. Besteht der Keller aus ungedämmtem Beton, kann es zu Kondensatbildung auf der Innenseite der Außenwände kommen. Dann müssen die Bewohner sehr gut lüften, damit sich kein Schimmel bildet.

Schwachpunkt 2: Dämmung im Sockelbereich
Fertighäuser bestehen aus vorfabrizierten Teilen – und haben identische Schwachstellen. Sehr oft ist im Sockelbereich der Außenwände die Dämmung verfault. Bei der Sanierung muss dann die Sockelausstattung komplett erneuert werden. Käufer eines Fertighauses sollten sich nicht auf den Kauf einer Katze im Sack einlassen, sondern darauf bestehen, dass der Sachverständige zumindest an neuralgischen Stellen die Wände öffnen darf, um zu prüfen, wie es dahinter aussieht.

Schwachpunkt 3: Schlechte Dämmung und hohe Heizkosten
Selbst wenn die Dämmung im frühen Fertighaus nicht durchnässt und verfault ist, bleibt sie in ihrer Dämmwirkung weit hinter dem heutigen Standard zurück. Aufschluss darüber geben Energieausweis und die Heizkostenrechnungen der vergangenen Jahre. In der Regel ist die energetische Sanierung des Altbaus sinnvoll, muss aber gut geplant werden. In jedem Fall abgehakt werden müssen die im Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorgeschriebenen Nachrüstpflichten, wie die Dachbodendämmung sowie die Dämmung der warmwasserführenden Leitungen und Armaturen.

Schwachpunkt 4: Zugiges Dach
Nachbessern ist immer aufwändig, besonders beim Fertighaus. Am einfachsten gelingt das am Dach. Dort lohnt sich die nachträgliche Dämmung. Ob dabei auch das flachgeneigte Dach auf Stehhöhe angehoben werden kann, ist eine Frage der Statik und ob der Bebauungsplan ein höheres Dach zulässt. Eine Dachaufstockung ist bei Fertighäusern der ersten Generation in der Regel nicht möglich.

Schwachpunkt 5: Wasserleitungen, Heizung, Elektrik
In jedem Fall erneuert werden müssen in der Regel auch die kompletten Wasserleitungen. Gleiches gilt für die Heizung und die komplette Elektroinstallation. Sie erfüllen nicht annähernd mehr die heutigen Bedürfnisse.

--> Fazit: Wer ein altes Fertighaus auf modernen Standard bringen möchte, der muss erheblich sanieren. Das Haus wird dabei fast in den Rohbauzustand zurückversetzt. Käufer sollten deshalb unbedingt auf den Kaufpreis achten und die Sanierungskosten für eine Kernsanierung mit einkalkulieren. Wer schon überteuert kauft, hat später unter Umständen zu wenig finanziellen Puffer für die Generalüberholung.

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Quelle: Verband Privater Bauherren e.V.
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