Ratgeber VPB: Wohnen im Baudenkmal - ENERGIE-FACHBERATER

Seite 1 VPB erband rivater Bauherren e.V. Ratgeber für Bauherren und Immobilienkäufer Wohnen im Baudenkmal Wohnen im Baudenkmal Fast eine Million Gebäude stehen in der Bundesrepublik unter Denkmal- schutz. Viele davon sind Wohnimmobi- lien: Gründerzeitblöcke in Großstädten, Fachwerkhäuser in kleinen Dörfern, Siedlungs- und Arbeiterhäuser aus der Zeit um 1900, Vor- und Nachkriegs- bungalows im Bauhaus-Stil, Landhäu- ser aus der Jugendstilepoche, zu Lofts und großzügigen Wohnungen umge- baute alte Fabrikhallen und Kirchen. Baudenkmäler haben ihren besonde- ren Reiz. Sie sind allerdings in der Unterhaltung wie auch in der Sanie- rung deutlich aufwändiger als normale Wohnhäuser. Weil das so ist, kommt der Staat Denkmalbesitzern entgegen, und zwar sowohl denen, die die Immobilie selbst bewohnen, als auch denen, die das schützenswerte Ge- bäude als Investition betrachten und vermieten. Sanierung bringt Steuervorteile Denkmalbesitzer können zahlreiche Arbeiten an ihrer Immobilie steuerlich absetzen. Im Rahmen der Einkommen- steuer können alle Erhaltungsmaß- nahmen am Baudenkmal abgeschrie- ben werden, ebenso wie alle Arbeiten, die ein Kulturdenkmal überhaupt erst bewohn- und benutzbar machen. Denkmalbesitzer können 90 Prozent der so genannten denkmalrelevanten Kosten von der Einkommensteuer absetzen, und zwar über zehn Jahre hinweg zu je neun Prozent im Jahr. Vorausgesetzt, sie bewohnen das Gebäude selbst und stimmen sämtliche Sanierungs- und Umbau- arbeiten vor Baubeginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde ab ! Das Gesetz unterstützt auch die Besitzer von selbstgenutzten Eigen- tumswohnungen in denkmalwerten Mehrfamilienhäusern. Sie können bei gemeinsamen Arbeiten, etwa bei der Reparatur der Fassade oder des Daches, den auf sie entfallenden Anteil geltend machen – wie beim Einfamili- enhaus. A und O dieser Steuervergünstigung ist die Genehmigung sämtlicher Arbeiten im Vorfeld durch die zustän- dige Denkmalbehörde. Das ist wichtig, denn das behördliche Einverständnis ist Bedingung für die spätere Aus- stellung der Bescheinigung, die der Steuerpflichtige dem Finanzamt vorlegen muss, um die Denkmalaus- gaben geltend machen zu können. Wer ohne Genehmigung saniert oder umbaut, der bekommt nicht nur keine Bescheinigung und damit auch keinen Steuererlass, sondern er muss sogar mit einem Verfahren wegen illegalen Bauens rechnen. Abschreibung auch für Vermieter Andere Steuerabschreibungen gelten für alle, die ein Denkmal besitzen, es aber nicht selbst nutzen, sondern es ganz oder teilweise vermieten. Für ein Mietobjekt hat Vater Staat andere Abschreibungssätze vorgesehen als für das selbstgenutzte. Bei der vermieteten Immobilie können 100 Prozent des Sanierungsaufwands über zwölf Jahre verteilt abgeschrieben werden – acht Jahre mit jeweils neun Prozent und vier weitere Jahre mit jeweils sieben Prozent. Abzugsfähig sind natürlich nur die von der Denk- malbehörde genehmigten Arbeiten ! Außerdem können Vermieter auch die reinen Anschaffungskosten für die Altbausubstanz steuerlich absetzen – und zwar grundsätzlich 40 Jahre lang zu je 2,5 Prozent für alle Häuser, die bis 1924 gebaut wurden, und 50 Jahre lang je zwei Prozent für alle Denkmäler, die ab 1925 gebaut wurden. Wichtig dabei: Erst wenn die Immobi- lie dem Steuerpflichtigen gehört, darf er auch Arbeiten daran steuerlich geltend machen. Im Umkehrschluss gilt: Wer eine komplett sanierte Immobilie – sei es als Investment oder zum Eigenbedarf – schlüsselfertig vom Investor kauft, der kommt nicht in den Genuss dieser Abschreibungs- möglichkeiten. Besonders lukrativ für Vermieter sind Baudenkmäler, die nur wenig kosten, aber erheblich saniert werden müssen. Dann haben sie allerdings viel Pla- nungs- und Sanierungsaufwand und müssen sich in zahlreichen Details immer wieder mit der Denkmalbehör- de abstimmen. Es kann sich aber lohnen, beispielsweise ein Dreifamili- enhaus herzurichten, eine Wohnung selbst zu nutzen und zwei zu vermie- ten. Das erleichtert die Finanzierung. Energetische Sanierung Eine Denkmalsanierung ist immer heikel, gleich ob das Denkmal selbst genutzt oder vermietet werden soll. Die Auflagen der Behörden, die meist Materialien, Farben und Fassaden betreffen, müssen in Einklang mit den modernen Wohnwünschen der Besitzer gebracht werden. Das ist nicht immer einfach. Konflikte gibt es beispielsweise bei den Energiespar- maßnahmen. Hier lassen sich die genan ten denk alrelevanten

RkJQdWJsaXNoZXIy Nzg1MTE=