Welche Dämmpflichten gelten bei einem Altbau mit Ensembleschutz?

Frage von Peter H. am 29.09.2023

Mein Vater besitzt ein Wohnhaus in Niederbayern, welches sich in einem Ensembleschutz-Gebiet befindet. Das Gebäude ist zwei geteilt: Die rechte Haushälfte ist ein Holzhaus aus dem (geschätzt) 18. Jahrhundert mit außen Lehmputz, die linke Haushälfte war früher ein Stall aus Holz, wurde aber von meinem Großvater in den 60er-Jahren durch einen Ziegelbau ersetzt. Eine Wärmedämmung ist nicht vorhanden, der Dachstuhl ist kalt und stark renovierungsbedürftig (v. a. die Bedachung).

Der rechte Teil (Holzhaus) besitzt einen Grundofen aus den 90er-Jahren, der Ziegelbau hat dagegen einen Pellet-Ofen, der vor ein paar Jahren installiert wurde. Aktuell wird das Gebäude maximal als Ferienhaus genutzt, später wäre aber die Idee, wenigstens den linken Teil (Ziegelbau) zu vermieten. Wie ist Ihre Einschätzung bzgl. einer Sanierungspflicht v. a. wegen der fehlenden Dämmung, sofern das Gebäude vererbt wird?

Antwort von ENERGIE-FACHBERATER

In diesem Fall ist zumindest in Bezug auf aktuelle gesetzliche Rahmenbedingungen (auch GEG 2024) nichts weiter zu beachten. Denn eine Dämmpflicht greift in der Regel nur dann, wenn Sie auch Maßnahmen am Gebäude durchführen. Das heißt: Decken Sie das an den beheizten Gebäudebereich angrenzende Dach, müssten Sie dieses entsprechend den GEG-Vorgaben dämmen. Gleiches gilt für den Fenstertausch oder Arbeiten an der Fassade. Einzig die Dämmung von oben frei zugänglicher Geschossdecken zum unbeheizten Dachraum müssten Sie im Falle eines Eigentümerwechsels nachrüsten.

Da es sich um einen Ensembleschutz handelt, gelten jedoch Sonderregeln. Diese sind in § 105 des GEG definiert und lauten wie folgt: "Soweit bei einem Baudenkmal, bei auf Grund von Vorschriften des Bundes- oder Landesrechts besonders geschützter Bausubstanz oder bei sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz die Erfüllung der Anforderungen dieses Gesetzes [des GEG] die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen, kann von den Anforderungen dieses Gesetzes abgewichen werden."

Berufen Sie sich auf § 105 des GEG ist in der Regel eine Abstimmung mit der zuständigen Behörde in Ihrem Bundesland erforderlich. Da wir die Situation aus der Ferne nur bedingt einschätzen können, empfehlen wir Ihnen bei Detailfragen den Kontakt zu einem Energieberater aus Ihrer Region.

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